Plano Diretor Estratégico vai encarecer a produção de moradia em São Paulo

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

Após 12 anos, a cidade analisa as bases de um novo Plano Diretor. Afora as propostas que permeiam este debate, é relevante o pano de fundo sobre o qual se discutem os conceitos que devem ser inseridos no Plano, principalmente, no que diz respeito a uma das funções precípuas da cidade: oferecer espaços para as pessoas habitarem.

De um lado, temos aqueles que, de forma democrática e legítima, defendem a manutenção de privilégios por uma vida em bairros de baixa densidade, com poucos habitantes e, portanto, com um alto custo de infraestrutura urbana per capta. A argumentação para tanto é calcada no repúdio ao que chamam de “interesses do mercado imobiliário”. Mas, quais seriam esses “interesses”, cujo combate justificaria impedir o desenvolvimento da cidade?

O interesse do mercado imobiliário é produzir moradias em quantidade e preços compatíveis com a demanda da cidade. O que há de tão errado nisto? Por que aqueles que precisam morar em áreas com boa infraestrutura urbana, e com condições de menor tempo de deslocamento entre a moradia e o trabalho, devem ser expulsos para locais mais periféricos ou municípios vizinhos, mantendo as vantagens daqueles que já habitam aquelas áreas?

Como estaria hoje nossa cidade se, nos últimos 12 anos, o mercado imobiliário não tivesse produzido mais de um milhão de residências? O que teria acontecido com os preços dos imóveis e onde essas pessoas estariam morando?

É necessário que todos nós, como sociedade interessada no bem da cidade, façamos uma reflexão antes de aceitar de imediato jargões atirados a vento, sem fundamentação adequada.

Os movimentos por moradias sociais, também de forma legítima, e com o que concordamos, defendem seu direito à habitação. Mas inexplicavelmente alguns desses movimentos estampam em suas manifestações palavras de ordem contra, novamente, “os interesses do mercado imobiliário”.

Ora, maior ainda o contrassenso. Bem sabemos que se não houver um modelo que permita a construção de moradias populares, via parceria entre o mercado e o poder público, os governos dificilmente resolverão o problema habitacional nas cidades brasileiras, como vem ocorrendo nos últimos anos. Devemos sim, juntos, buscar modelos equilibrados que permitam encontrar a melhor alternativa econômica para essa empreitada, resgatando uma dívida social cuja solução não pode mais esperar.

O Plano proposto, e de forma acertada, objetiva resolver os problemas de mobilidade na cidade. A alternativa trazida no projeto de lei enviado à Câmara, e correta em minha opinião, foi o adensamento ao longo dos eixos de transporte de massa, com diminuição do custo per capta dos investimentos públicos. Na proposta, o espaço para efetuar esse adensamento correspondia a 6% do total da área do município. Portanto, nada que os eventuais críticos a esse modelo pudessem dizer exagerado.

Infelizmente, o substitutivo elaborado na Câmara Municipal reduziu a área para cerca de 2,5% da cidade, comprometendo significativamente os resultados esperados. Não bastasse isto, o preço a ser pago como contrapartida ao município para construção nesses eixos subiu de forma incompatível, podendo, só este item de custo de produção, aumentar o preço final dos imóveis entre 10% e 60%.

Nas áreas da cidade fora desses eixos, foram rebaixados os coeficientes de aproveitamento. Assim, essa medida, por si só, aumenta o preço final dos imóveis em mais 13 %. Além disso, propõe-se que fora dos eixos se estabeleça, e de maneira generalizada na cidade, um limite máximo de altura nas edificações de 28 metros. Se estendida para toda a cidade, sem uma avaliação especifica das áreas atingidas, a medida, além de encarecer igualmente as edificações (consideradas a eficiência de projeto e as economias de escala), também não tem lógica urbanística.

Fonte: Secovi

Rent a Box
Self Storage